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随着限购等政策的出台,以及房地产市场进入下行周期,中山楼市的成交量已经回落,房价泡沫也逐渐消散,如今,马鞍岛上的楼盘价格普遍回落至2万元/平方米左右。有观点认为,深中通道的开通将促进珠江西岸的产业发展,加强人口的聚集,从而提高中山乃至周边城市房地产市场的活跃度。

深中通道建设这些年,深中通道中山出入口所在地——马鞍岛的城市界面也产生了翻天覆地的变化,曾经的一片滩涂,如今已绿草如茵,宽阔的车道纵横交错,一座座高楼如雨后春笋般拔地而起,在这里,一切都是崭新的模样。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿则表示,深中通道的通车将促进人员流动和资源要素的有效配置,有助于深圳的高新技术产业向中山等周边城市辐射,拓展了深圳企业发展的空间腹地,促进产业升级和经济结构优化,加强深圳与中山、江门等湾区西岸城市群之间的经济联系与协作,为大湾区经济高质量发展带来了无限可能。

2019年11月,马鞍岛上拍出的第一块住宅用地以“万科中天西湾汇”为项目名开盘,销售均价在3万元/平方米左右,算是当时中山房价的天花板级别。尽管价格并不便宜,但一年时间内,该小区1837套住宅全部售罄。

为何深圳人热衷到中山买房?中山房价相对深圳的“低洼”特征是重要原因。乐有家数据显示,2015年,深圳市二手住宅成交均价为4.4万元/平方米,而彼时,中山市二手住宅成交均价仅为5550元/平方米,深圳房价是中山的7.8倍,也就是说,深圳一套房的钱,能够在中山买7套同样面积大小的房子。

此外,吴睿还表示,根据广东省交通运输厅的数据预测,深中通道预计每年可为沿线城市带来数百亿的经济增量,同时深圳的高房价和高人口密度可能导致居住和商业需求向中山等周边城市外溢,都可以在不同层面提高周边房地产市场的活跃度。

在深中通道正式开通之际,开发商也在努力促销。例如,近期房产中介平台乐有家联合中山市马鞍岛上的楼盘——中兴智慧城推出“深中联动送3年通行费”活动,6月6日到7月6日期间前100名认购客户免费送9万通行费,9万元的通行费将在总价中进行扣除。而早在今年1月中旬,深中通道车辆通行费定价听证方案公布时,中山市马鞍岛上不少楼盘就开启了“买房送通行费”的优惠活动,有楼盘最多送4000次通行费,折算成人民币大约26万元。

经历了两年楼市成交高峰之后,随着限购政策的出台,中山市商品房成交量应声回落。2017年,中山市发布住房限购政策,外地户籍须缴满半年社保才能购房,限购两套新建商品住房,中山市户籍家庭限购三套商品住房。另外还规定,购买首套房的首付比例不低于30%,二套房首付比例不低于40%。楼市政策收紧之下,2017年,中山市一手住宅成交套数减少至2万套,同比减少了八成,与此同时,深圳人在中山的购房占比降至18%。

深圳客涌入中山买房的这些年,中山市的房价逐年上涨,其与深圳的房价差距也在缩小。乐有家统计的数据显示,2020年上半年,中山市二手房成交均价上涨至13874元/平方米,深圳二手住宅成交均价为65435元/平方米,深圳房价是中山的4.7倍。

值得一提的是,尽管深中通道正式投入运营后,将大大缩短深圳、中山两地的通勤距离,“深圳上班,中山居住”的想象成为现实,但并不便宜的通行费也让市场上出现了不同的声音:每天一来一回仅通行费就要130元左右,一个月按照22天工作日计算,每月通行费大概2860元,每年通行费就是3.4万元,加上中山的月供,不如在深圳买房了。

值得一提的是,2022年以来,中山市出台了不少楼市松绑政策,目前,中山全市已不限购,外地户籍在中山买房也已不需要缴纳一定年限的社保。今年5月以来,中山市首套房首付比例再次下调,至15%,公积金贷款最高额度从90万元提升至120万元,此外,今年以来,深圳、中山两地的公积金开启互认模式,为两地居民跨城购房也提供了便利。

马鞍岛楼市开发销售的早期,为了吸引深圳购房者,岛上不少楼盘直接将项目展厅和产品发布会设在深圳。此前记者走访时还发现,为了让购房者感受到深圳与马鞍岛的“短距离”,马鞍岛东部靠海的某楼盘,还特意在样板间放置了多台望远镜供购房者更清晰的望到深圳。现场的销售顾问称,“天气好的时候,肉眼就能看到深圳前海。”

如今,驾车在马鞍岛上转一圈,很明显的感受是,相比拥挤的老城区,马鞍岛的道路宽阔,道路两旁整齐划一的绿化带很容易给人带来心旷神怡之感;这座新城也少不了高楼,无论是产业园、写字楼,还是住宅小区,建筑外立面都很新;正在建设的项目也不少,站在岛上环绕四周,几乎都能看到塔吊林立的工地。

记者了解到,目前马鞍岛上的新房住宅很少能卖到3万元/平方米,2万元/平方米左右是大部分项目的价格。以保利和筑天汇花园为例,去年5月第一财经走访时,价格在2万元~2.4万元/平方米左右,已经较2020年开盘时的3万元~3.5万元/平方米降了不少,今年6月中旬,记者询问售楼处得知,价格已经降至1.8万元/平方米,而且还有8万元的过桥费补贴。可以说,该楼盘目前的价格已经较三年前降了五成左右。

“深中通道”是连接深圳市、中山市以及广州市南沙区的跨海大桥,东起深圳市宝安区鹤洲立交,西至中山市横门枢纽,全长24千米,其中有6.8千米长的沉管隧道,设计速度100千米/小时,是我国国家高速公路网深圳—岑溪高速公路(国家高速G2518)的组成部分。

合富辉煌统计的数据显示,2016年中山全市成交商品房12.5万套,同比2014年9.7万套上涨28%。值得一提的是,距离深中通道中山出入口最近的火炬开发区和东区,当年成交量在各镇区中排名前三,同比涨幅均近五成,合富辉煌分析称,火炬和东区的快速上涨得益于深圳客的热捧。2016年,中山全市商品房成交量继续上升,至14.4万套,同比上涨6%,火炬开发区成交套数位居所有镇榜首。

马鞍岛是中山市东部的一个小岛,属于中山市翠亨新区的起步区,根据规划,将在2035年建成国际化现代化创新型城市新中心,宜业宜居宜游的滨海生态科技新城。马鞍岛也是深中通道登陆中山的第一站,总面积35平方公里,相当于两个深圳前海合作区(扩容之前)的面积。

万科之后,保利、恒大、招商、雅居乐等品牌房企相继进入马鞍岛,一座座高楼拔地而起。对于楼盘的客户,开发商无不紧盯深圳购房者。

很早以前,马鞍岛还只是一片滩涂,上世纪八九十年代围海造田之后,马鞍岛逐渐成型,尤其是2013年翠亨新区管委会正式成立,加上2015年深中通道等规划陆续落地建设,马鞍岛的面貌实现了完全的蜕变。

2018年~2021年四年间,中山市一手住宅年度成交量相对平稳,恢复至6万套左右,这几年,深圳人在中山购房的占比基本维持在10%左右。

成交量回落的同时,中山市的房价也较高点有所下降。安居客数据显示,今年6月,中山市二手房挂牌均价为9200元/平方米,相比2021年10月的高点1.19万元/平方米下降23%;今年6月,中山市新房公示均价为1.24万元/平方米,较2021年8月的高点1.51万元/平方米下降18%。

如今,随着楼市去化速度放缓,加上可选的住宅项目变多,马鞍岛上的房价也已经下了一个台阶。以马鞍岛上第一个拿地的项目万科中天西湾汇为例,某房产中介平台显示,该小区目前在售的住宅共50套,二手房挂牌最低单价为1.8万元/平方米。中山市的房产中介对第一财经表示,该项目此前新房销售价格不低于2.6万元/平。若按此计算,该业主出售二手房可能亏损。

2022年以来,在房地产行业整体下行的背景下,2022年中山市新房住宅成交量已降至3.7万套左右;2023年,继续下降至3.1万套,截至2023年,中山新房住宅成交量已连续下跌5年。

尽管中山楼市松绑政策见底,但是今年以来,中山楼市表现依旧较为平淡。据合富研究院监测,今年5月,中山全市新房住宅成交2050套,同比下降38.4%,低于2023年月均2586套的水平,马鞍岛所属的南朗镇成交241套,低于2023年月均378套的水平。

2024年中山市政府工作报告提到,要深入推进深中一体化,深度融入深圳产业链供应链,建成深中公交枢纽站,深中航空港,推动在深圳设立孵化器、科创中心,全面对标深圳营商环境,推动超80项改革,新增100项政务服务“跨城通办。

马鞍岛上的住宅建设起步于2018年。当年6月,马鞍岛上第一块商业住宅用地公开拍卖,经过252轮竞价,万科以14.04亿元拿下马鞍岛北部地块,楼面地价13952元/平方米,位居彼时中山市楼面地价排行榜第一,可以说是出道就登上巅峰。

深中通道项目于2015年底获国家发展改革委批复“许可”,并于2016年年底正式开工建设。自深中通道项目获批建设以来,中山市的楼市迅速升温,成交量突破历史纪录。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经表示,深中通道是珠江东岸、西岸之间互联互通的重要基础设施,多年来,因为受交通要素制约,两岸的发展不对称。如今深中通道通车,加上中山在翠亨新区布局了大量的产业园,产业也将带动人口的聚集,促进中山产业发展,而劳动人口的聚集,也将增加对住宅等方面的需求。

不过,不可否认的是,从目前的情况来看,马鞍岛的新房价格普遍在2万元/平方米,而深中通道深圳出入口所在的深圳市宝安区,目前的新房价格范围在5~9万元/平方米不等,相比之下,邻深的马鞍岛仍然处于价格洼地。

比赛直播360因横亘着珠江入海口,曾经,深圳、中山两地的车辆往来需绕行东莞、广州、佛山三市,不管是高铁,还是汽车,车程都需要一个半小时。6月30日,随着深中通道正式通车运营,两地“半小时通勤”的理想照进现实。

不过相比今年一季度,3月以来随着新政利好及深中通道开通临近,中山楼市看房及成交量有明显提升。乐有家研究中心监测的数据显示,中山乐有家门店今年二季度看房量逐月增长,月均看房量较2023下半年月均水平上涨20%。成交量方面,5月中山乐有家新房成交量对比3月小阳春上涨20%。从区域来看,这两个月深圳客、香港客咨询及成交增多,主要聚集在马鞍岛和市中心区。

除了楼市,如今中山的经济也有不少“深圳基因”。中山市政府官网显示,马鞍岛将专注于发展健康医疗、精密制造和现代服务业三大产业。据乐有家研究中心统计,截至2022年11月,马鞍岛已有133家企业入驻,70多个项目已动工,进驻马鞍岛的企业,80%为深圳企业,如华为、中兴、哈工大等。

“深中通道”概念下,深圳客户成为中山楼市购买力的重要组成部分。乐有家研究中心的数据显示,2015和2016年期间,随着深圳客的涌入,中山一手住宅网签量稳居高位,其中深圳人在中山的购房占比高达50%,深圳客直接撑起中山楼市半壁江山。

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市场状况好转,北京二手房价格谈判也变得颇为微妙。“这段时间的价格,没有以前好谈了。”李亮称,政策出台之前,八角这个片区的二手房,价格谈判的余地相当宽裕。然而,进入6月以来,情况出现了明显转变。以同一个小区的两套相似房源举例,5月初有业主在挂牌价的基础上,又降价100万元才得以成交,而这个月降价幅度已大幅收窄,仅30万—40万元左右,现场谈判区间也在10万元左右。

包括贾华在内的多位二手房经纪人直言,新政叠加带来“增量”,这是近期成交和到访明显放大的主要原因。以置换客群为例,之前他们卖房不仅是为了筹措资金,也是为了腾出一个名额。如今在手里有一部分资金且月供压力尚可的情况下,部分客户会选择“先买后卖”。随着首付比例、房贷利率以及购房指标的调整,他们会在购买新房的同时,慢慢出掉手中的旧房,不再受短期资金和购房资格的限制。

比赛直播360“最近政策太多了,这个月就没怎么休息。”北京某头部房产中介石景山八角片区经纪人李亮(化名)告诉北京商报记者,一个多月时间密集出台楼市新政,北京发布“4·30”新政后,央行“5·17”新政又调整了首付比例、贷款利率,这套“组合拳”下来,到访量增长十分明显。他介绍,“5·17”新政前,门店一个月能有400组客户来看房买房,现在则有超500组客户。

在张大伟看来,出现6月北京二手住宅网签成交量明显上涨的原因核心还是“5·17”政策的预期,虽然北京6月26日才落地“5·17”政策,但市场对于首付和利率的降低已经有预期,这种情况下,从5月下半月开始成交量一直稳定上行,维持在高位。“北京二手房市场价格止跌的迹象已经出现,随着政策落地,预计7月北京二手房市场还有望维持在高位。”张大伟进一步表示。

即便是工作日,北京商报记者在门店内看到,店里洽谈区4个隔间已经坐满,据贾华介绍,店里有8名经纪人,其中3个负责租房业务,北京政策落地后,到访量较之前出现倍增,忙的时候,需要从租房业务调人过来协助。

中原地产首席分析师张大伟表示,从3月开始北京二手住宅网签量已连续4个月超过1.3万套,整体市场处于高位运行。按照目前趋势,预计6月全月北京二手房住宅网签量有望逼近1.5万套,超过2024年3月的小阳春。

二手房成交周期也有了明显缩短。服务于某头部中介丰台区大井片区的二手房经纪人李永表示,当前在他所负责的片区内,房源从挂牌到最终成交的平均周期,相较于过去可以缩短1到2个月的时间。然而,李永同时指出,“老破小”这类房源的市场行情尚未出现改观,因此其成交周期缩短并不明显。

北京商报记者在走访调查中,与一位售房者李女士沟通了解到,李女士是今年1月挂牌的房源,等了半年还没能售出,甚至看房的人也不算多。但李女士表示,从5月下旬开始,时不时就会接到中介想要带客户看房的电话,看房人数明显增加。“之前和经纪人沟通,最低可以降价60万元出售,但现在心理预期上调了30万元。”李女士称。

李亮提到的“5·17”新政,是此前央行在5月17日发布的购房金融新政。6月26日,北京多部门联合下发通知,落实“5·17”新政,优化房地产有关政策措施,首套房贷最低首付比例调整至20%,利率最低调整为3.5%。

多位房地产业内人士认为,“以价换量”模式仍会持续一段时间,但随着北京新政落地,业主心态发生变化,他们开始重新评估市场情况,这可能会导致挂牌量的进一步减少。因此,二手房议价幅度也将逐步缩小。

北京楼市在新政的推动下,上行趋势愈加明显,二手房挂牌量出现明显变化。据张大伟介绍,北京二手房挂牌量在过去两个月时间减少超1万套,从4月底的17.2万套减少至现在的16万套左右,这是2023年9月以来首次出现,代表了市场抢跑明显减少。

“目前首套房20%的首付比例、房贷利率,均为北京历史的最低水平,购房者观望态度缓解。”同为五环外某头部房产中介衙门口片区的经纪人贾华(化名)表示,最近进店的客户,有60%是年初就来过的老客户,怕买贵了所以准备等等。如今政策落地后,观望态度也有所改变。

“二手库存房源总量减少,好房数量也在减少。”北京某头部二手房房产中介西城区天宁寺片区经纪人张淼向北京商报记者表示,随着新政的落地,有部分业主下架手里房源,有些业主也不像之前低价出售房源了,甚至出现了同样类型房源6月出售比5月贵的情况。

市场的变化反映在二手房网签数据上则更为直观。北京市住建委数据显示,截至6月29日,北京6月二手房住宅网签量已达14123套,超过北京5月全月二手住宅网签量13383套。

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比赛直播360根据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》《中华人民共和国澳门特别行政区基本法》有关规定,港澳永久性居民包括中国籍和非中国籍。随着粤港澳大湾区加快建设发展,共建“一带一路”高质量推进,港澳正以前所未有的广度和深度融入国家发展大局。当前,港澳永久性居民中的非中国籍人员和中国籍人员一样,赴内地投资考察、商贸洽谈、学术研讨、科技交流、旅游休闲的需求不断增多,港澳与内地间人员往来更加频繁密切。为进一步便利港澳永久性居民来往内地,中华人民共和国出入境管理局决定依法为其签发来往内地通行证件。

中华人民共和国出入境管理局有关负责人介绍,港澳永久性居民中的非中国籍人员可自愿申办港澳居民来往内地通行证(非中国籍),首次申办通行证,由本人向中华人民共和国出入境管理局委托的香港中旅集团或澳门中国旅行社提交申请;在内地停留期间遇到证件到期、损毁、遗失情况,可以由本人向内地设区的市级以上公安机关出入境管理机构申请换发、补发,也可以办理出境证件出境后向香港中旅集团、澳门中国旅行社申请换发、补发。持证人在证件5年有效期内可以多次来往内地,每次停留不超过90日。根据2017年公安部关于对入境外国人留存指纹等生物信息公告的有关规定,持证人在口岸履行指纹采集等手续后,可以经快捷通道通关。持证人不得持该证在内地工作、学习或者从事新闻采访等活动,若确需进行上述活动的,应向外交部驻香港、澳门特派员公署或内地公安机关出入境管理机构依法依规申请办理签证或者停留居留证件。

FAQ

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