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大型居住社区作为上海城市发展和住房民生保障的重要资源，为深入实施城市更新提供安置房源、解决住房困难家庭的保障房供应、统筹区域发展、促进产城融合职住平衡发挥着重要作用。但目前，部分大居仍存在配套不完善等问题。

奥门新浦京赌城大型居住社区配套、加装电梯、物业管理、老旧小区改造……在4月23日举行的2024上海民生访谈节目中，上海市住房和城乡建设管理委员会副主任、上海市房屋管理局局长王桢还对这些热点问题进行了一一回应。

全国各地多起火灾事故发生后，市民对于小区安全话题的关注度越来越高。王桢表示，守住小区的安全底线，要重点做好三件事：老旧电梯安全、高层住宅消防安全以及电动自行车充电安全。

对于从未有过电梯管理经验的居民来说，“谁来管、管什么、钱谁出”是大家最为关心的三大后续管理问题。在后期维护方面，房管部门出台了相关文件和参考示范合同，明确了电梯管理责任、管理费用的筹集使用等，鼓励物业公司全程参与加梯项目。

在资金筹措方面，在已有财政支持力度的基础上，允许业主提取本人及其直系亲属的公积金用于加装电梯，并推动银行等金融机构提供加梯贷款来缓解业主的出资压力。

此外，房管部门还在积极探索“保险+服务”模式，鼓励业主购买加梯全生命周期保险，由保险公司为加梯后续管理提供服务，涵盖保养、检验、检测、维修、应急救援等，提供风险托底。居民还可通过前期购买加梯工程质量潜在缺陷保险，为加梯主体结构等部分提供保险保障。

王桢介绍，目前，上海住宅小区的物业管理主要有两种计费方式，一种是包干制，另一种是酬金制。对于物业费包干制计费的小区，用好“物业服务价格评估”工具，抓住物业服务合同期满选聘、老旧小区改造、小微小区合并等重要窗口期，合理调整物业服务标准或价格。

近年来，上海不断加大老旧小区改造力度，“十四五”期间，将每年改造不少于1000万平方米，按照“能同步就同步、能结合就结合”原则，对房屋本体、小区绿化环境以及配套设施进行更新改造。比如，对于小区积水等问题，把积水点排除、雨污分流同步纳入实施范畴；将信息架空线入地、增设电动自行车充电设施等内容有机结合，实现老旧小区居住环境和居住功能同步提升。

三是电动自行车充电设施，持续推进建设。到2023年底，全市约1.3万个住宅小区中，已有约1.25万个建有电动自行车充电设施。对尚未建设的小区，我们将会同应急、消防、公安等部门，加快推进。对存在客观条件限制的小区，因地制宜，建设露天分散充电桩、充（换）电柜等，力争2025年底实现全市小区充电设施全覆盖。同时，研究制订本市电动自行车集中充电场所和停放场所的设计标准，为建设充电设施提供指引。

今年，上海将继续安排实施1500万平方米更高水平改造，把老旧小区打造成生活空间宜居适度、生活要素布局合理、传统现代有机交融的美丽家园。

“今年，上海已启动了新一轮大居配套三年行动计划，紧紧围绕大居居民生活需要，我们将再安排370余项任务。”王桢说，这些任务聚焦交通、绿化、教育、养老、卫生、商业、社区服务、文化体育等八类配套设施，持续发力、滚动推进，在大居配套上补短板、拉长板、创样板。

目前，上海全市为小区提供物业服务的企业有1800余家。为帮助业主更全面了解和选择合适的物业企业，本市也建立了物业服务企业综合评价体系，涵盖了物业服务企业的信用信息、诉求处置及信息报送、社区满意度、综合能力、履约质量、公众满意度等6个维度，评价主体包括房管部门、街镇党委、行业协会、居民群众等。

“特别是把老旧小区改造与房屋安全隐患处置、增设电动自行车充电设施等工作有机结合起来。”王桢表示，希望通过老旧小区改造，既解决市民群众居住“急难愁盼”问题，又提高项目改造“集成度”，最大程度提升房屋立面效果、改善小区环境、完善房屋基本功能。

今年，上海将推动500个小区按质论价调整物业费。“我们指导相关行业组织，通过上海发布、上海物业微信公众号，发布了全市各区及环线区域小区的物业费平均价格，在市物业管理行业协会网站上，发布了2000余个小区的物业服务价格监测信息，为业主与物业服务企业协商定价提供参考。同时，指导帮助有条件、有意愿的小区实施物业费酬金制计费方式。”王桢说。

物业管理的服务水平关系到居民的生活幸福指数，物业服务提质的关键是建制度、造工具，引导规范管理。上海市房管局正在推动形成质价相符、按质论价的市场机制。

王桢介绍，2021年以来，上海聚焦群众急难愁盼需求，多次走访调研，听取多方意见，考虑配套建设适度提前、有序推进，启动了2021-2023年大型居住社区配套三年行动计划，明确了绿化、交通、教育、养老、卫生、商业、社区服务、文化体育等八类配套设施的建设、开办和运营等工作任务。截至2023年底，首轮三年行动计划顺利收官，共完成了470余项配套任务。

在前期表决阶段，房管部门鼓励引导居民就加梯的后续管理事宜达成共识，明确管理模式、经费筹集方式、分摊比例、使用规则等，避免后续无人接管或筹资难的问题。

4月23日，王桢做客“2024上海民生访谈”时透露，今年，上海已启动新一轮《大型居住社区市政公建配套设施三年行动计划》，再安排了370余项任务，聚焦交通、绿化、教育、养老、卫生、商业、社区服务、文化体育等八类配套设施。

根据计划，上海通过市区联手、部门协同，未来三年，大型居住社区将新增道路50公里、绿化80公顷、河道14条；新增幼儿园及中小学校等教育设施52个、医疗及文体等服务设3施46个，成为“规划科学、配套健全、功能完善、环境友好、资源优质”的高品质社区。

对于加梯过程中居民反映集中的问题，市房管局也正在持续优化相关工作举措。例如，针对加梯各楼层居民“上热、中温、下冷”的情况，房管部门鼓励对低楼层实施楼道改造、污水管更新、更换隔音窗等举措，来解决居民的实际困难。

二是高层住宅消防安全，持续推进隐患整治。房管部门将会同消防、公安等部门，对全市5773个高层住宅小区进行消防隐患排查。针对排查出的小区，目前已有455个小区完成整治，剩余的百余个小区将加大整改工作推进力度，确保年底前完成。

王桢介绍，在上海，无电梯多层住宅约有20万个门洞，老年人上下楼难的问题日益突出，居民对改善自身出行条件的呼声强烈。去年，全市加装电梯完工已超过3000台。

一是老旧电梯安全，持续推进评估和修理改造更新。对投入使用满15年的老旧住宅电梯，滚动实施，全覆盖评估，建立“问题电梯”清单。进一步完善支持政策，支持使用维修资金，实施修理改造更新。今年，要评估1万台老旧电梯，为2万台住宅电梯配备远程监测装置。

在公开招投标物业服务企业时，业主大会可以在规定的幅度范围内，自行确定各个维度评价结果所占的不同权重，计算出物业服务企业的综合得分，作为投标入围的依据。