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重庆大学副校长 刘贵文:目前商品房库存的压力还是比较大的。通过收购商品房来转化为保障房,是一个非常有利的促进去库存非常现实的方式。给市场传递一个信号,对于保障房地产市场止跌回稳是有坚定的信心,同时有足够的政策工具实现。
国家统计局数据显示,截至10月末,我国商品房待售面积7.3亿平方米,同比增长12.7%,其中,住宅待售面积3.7亿平方米,增长19.6%,已竣工未售商品房规模较大。
采访中记者发现,虽然各地收储商品房用作保障房推进速度比较快,甚至部分项目已顺利入市。但具体实施过程中,仍然有难题亟待政策细化进一步解决。
重庆大学副校长 刘贵文:因为保障的对象往往是中低收入家庭,往往是一些新市民、新青年。各地政策还要充分考虑所收购的商品房,它所在的区位、交通条件、配套设施、教育医疗等方面。
为了加快收购进度,中国工商银行重庆市分行,成立了审查绿色通道,对收购存量商品房用作保障性住房的项目优先受理、快速审批。
针对这些情况,政策层面目前也在持续发力。9月底,央行3000亿元保障性住房再贷款中,央行资金支持比例由60%提高至100%,这意味着央行将提供全额资金支持,降低了商业银行的资金成本和放贷风险。同时,财政部近日也明确表示,支持专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备,以及收购存量商品房用作保障性住房方面。
随着各地收购存量商品房用作保障房力度加大,在为居民提供更多住房保障的同时,也有利于降低当地房地产库存水平,缓解当前市场下行的压力。
各地政策虽然都对房源的基本条件提出了要求,如单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等,但符合征集要求的商品房房源与保障房需求之间仍存在匹配难度。
中指研究院常务副院长 黄瑜:并不是到处都需要,可能就是城市的核心地区,需要一部分去做一些相应的配置保障房,在这个过程中提出以需定购,我觉得这是一个很重要的基本原则。每个城市要根据自己的实际情况,确定是不是需要收购商品房。
在财政部、中国人民银行的政策支持下,各地存量商品房收储工作正在加速落地。在河北,首单收购存量商品房用作保障房贷款近日正式落地。
截至目前,已有30多个城市发布了相关执行细则,部分城市收储的项目甚至已经开始投入保障房运营当中。在重庆,当地已收购两批14个项目用作保障性租赁住房,目前已经有100多套房源投入使用,单月租金约为1000元。记者看到,这些由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目,大多是30至40平方米的小户型,里面配备了一些基本的家具和电器。
此外,各地在实施收储过程中,主要阻碍还包括对房源的定价问题。记者发现,多数城市未明确具体定价规则,少数城市明确按照周边房源进行定价,比如:
像兰州、银川、青岛等不少城市,都以同地段保障性住房重置价格作为参考上限,即土地划拨成本和建筑安装成本加不超过5%的利润。
香港利记集团政府“收储”存量房,是指由政府收购已建成的存量商品房,将其用作保障性住房。根据中指研究院的最新数据,截至目前,全国已有超过60个城市发布了收购存量商品房用作保障性住房的征集公告。
杭州提出收购后用于保障性租赁住房的,面积以不超过70平方米的小户型为主,收购后用于配售型保障性住房的,面积以不超过125平方米的户型为主;
国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民:对于价格来讲,它实际上是决定了收储政策成败,既要确保政府能以合理成本和价格把它收储进来,另一方面它还得保障开发商愿意以这个价格成交,面临政府和开发商之间的平衡。
国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民:因为各地的情况也都不一样,而且每个城市不同区域的情况差别也很大,收谁的房子,不收谁的房子。另外在房源里面,很多地方存量的商品房户型都偏大,如果说按照保障房相关要求,都面临一个改造的问题。
除了重庆,郑州目前也已累计收购近1000套住房,而福州则已收购商品房9501套用作保障性住房,第一批改建的户型,已经面向社会配租。
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