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对于接下来如何挖潜,金鸿伟表示,在停车管理方面,小区居委、物业、业委开展了大量征询、听证、并对各种停车方案的进行研究,希望保障所有车主停车权益。对于利益冲突的部分,未来,随着临停车位数增长,长租车位数减少,居委也会协调各方看小区停车规定是否有可调整空间。同时,在小区公众号及时更新临停车位分布图,给临停车主提供便利。
这也是小区为缓解车位紧张推行的一项举措。金桥湾清水苑小区2021年8月起执行的停车管理规定明确:由于小区车位有限,不能同时满足所有车辆停放需求,长租车位在空闲时候应该留出供其他车主使用。
上海申浩律师事务所高级合伙人张玉霞律师解释,小区经业主大会表决通过的停车管理规定2021年8月起执行,房管局规定2021年10月起施行。根据法不溯及既往原则,小区原有停车规定仍然有效,但同时也要遵照房管部门相关规定,不能在规划及原有停车规定的区域之外再设立固定车位。
经此一事,黄先生表示,既然小区已有停车管理规定,希望大家都能遵守。纠纷看似已经解决,但多位车主却表示,小区停车难问题仍然存在,现有规定并不能充分化解矛盾。
在一些业主看来,出现“堵车”纠纷,是小区停车矛盾长期积累的一次爆发,背后原因在于小区停车资源分配不合理,长租车位数量远超临停车位,造成前者未充分利用、后者较为紧张的局面。
针对《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》提到的“利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的,不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用”,多位律师谈到“新规不管旧事”。
对该小区业主来说,22点是判定挪车与否的重要节点。根据小区停车管理规定,22点之前,长租车位若有其他车辆停放,长租车位车主可通过小区物业人员通知挪车,超过22点则无需挪车。
如今金桥湾清水苑小区也遇到类似情况。对此,上海市锦天城律师事务所窦贤尚律师向澎湃新闻记者表示,根据《民法典》第二百七十五条规定,该小区车位属于业主共有,全体业主通过业主大会决议约定车位使用方式,包括长租车位和临时车位,于法不悖。
澎湃新闻记者也曾于5月24日22点左右实地走访金桥湾清水苑,小区大部分车位都已被占,较为偏僻的区域还有三四十个空闲车位,基本都是划黄线的长租车位。
ufc如何买输赢在位于上海浦东的金桥湾清水苑小区,情况又不完全相同。这个建成20余年的小区目前登记车辆1410辆,停车位1180个,数量虽有缺口,相比一些老旧小区还是较为宽裕。
金鸿伟称,小区共2736户居民,同意列入征询的仅425户,大部分业主对现行停车方案比较肯定,故未将该议题列入下次业主大会征询事项。
4月27日21点45分,金桥湾清水苑小区业主黄先生下班回来,发现其长租车位被其他车辆占用。几分钟后,他通过物业联系到临停车主周女士的丈夫李先生,希望其挪车。李先生表示,已接近22点,不愿下楼挪车,希望黄先生另找车位,随后挂断电话。
如闵行区东方花园小区在改造新增23个停车位后,没有固定车位的业主可通过抽签获取车位1年使用权。金山区御景龙庭小区建立数字“共享文档”,让固定车位车主上传共享车位信息,供其他车主选择。愿意共享车位的车主,可以按照其他车主实际停车时长获得相应积分,该积分可抵扣下一年的停车费用。
然而,仍有部分居民为停车发愁:明明有空位却不敢停,宁愿冒着被贴罚单的风险停在小区外面道路上。今年4月底,业主之间还出现“堵车”纠纷,物业、居委、派出所多次调解才有所缓和。
目前,小区登记车辆1410辆。这就意味着,减去1013个长租车位,还有397辆车需要在167个临停车位停放,车位缺口达230个。
视线回到金桥湾清水苑小区,据小区物业许经理介绍,他们从2023年上半年起梳理小区车辆,对房屋产权已出售、未缴停车费或其他违规使用车位的车主取消长租车位使用资格,释放成临停车位。经过持续挖掘,小区临停车位从最开始的50个,逐渐增加到目前的167个。
有临停车主表示,长租车位存在被擅自转租的现象。对此,小区物业工作人员表示,按照规定,长租停车位证严禁外借其他车辆使用,一旦发现查实,物业有权收回停车证,取消该车主停车资格。
少数的临停车主权益无法保证,是否有其他救济途径?窦贤尚表示,根据《民法典》第二百八十条规定,“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”,少数临停车主认为现行规定侵害其权益的,可向法院提起诉讼,要求撤销小区现行停车规定。
2021年10月,上观新闻曾报道松江区新理想花园小区尝试取消1125个固定车位遇阻一事,其背景也是《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》开始施行。
根据上海市房屋管理局2021年10月1日起施行的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》:利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的,不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用。
金鸿伟认为,根据此前摸排,小区平均每年净增机动车20辆左右,增长预期可控。如果完全取消长租车位,没有停车制约条件,业主买车意愿可能增强,导致车位更加紧张;并且,如果所有人都要抢车位,也可能加剧业主间冲突。因此,居委目前还是把目光聚焦在如何优化停车方案、更高效地利用现有停车位上。
当时,新理想花园小区居委牵头业委、物业贴出公告,提出“所有地面车位不固定,均作为共享车位”,遭到固定车位车主强烈反对。有业内人士建议,停车管理方案涉及全体业主,实施前须经业主大会表决通过。
还有临停车主提出,希望取消长租车位,全面实行“先到先得”。然而,由于长租车主在人数上“压倒性”占优,上述“希望”难以落地。
对于目前22点以后不挪车规则,金鸿伟透露,居委也会联合物业、业委依据居民使用情况,商量是否继续缩短长租车主优先使用权时间,即将22点的时间再提前,方便临停车主停车。
当时规定还明确,每天22点30分前,物业可帮助长租车位车主联系临停车主挪车。今年3月12日起,挪车时间提前到22点。也就是说,22点以后,小区所有车位实行“先到先得”,车主可以不挪车。
小区居民王先生介绍,早些年他从物业方面咨询得知,当有长租车位因买卖房屋或者停缴租金等原因被释放时,排队车主便可按积分顺序获得长租车位申领资格。
黄先生认为,根据小区停车管理规定,当时李先生有义务挪车。见对方不愿下楼处理,黄先生有些气愤,他把自己的车横在车位前,挡住对方车辆,希望第二天李先生联系自己挪车时能够道歉。
澎湃新闻记者从小区物业方面了解到,该小区车位总数1180个,其中黄线长租车位1013个,白线临停车位167个,二者比例约6:1,停车费均为120元/月。
但是,对临停车主来说,22点以后,小区车位所剩不多,在此之前停车更像“打游击”,有时看到长租车位空着也不敢停,怕随时被叫去挪车,不如一次性找好临时车位,或者索性停到小区外面。
第二天一早,李先生的妻子周女士找到物业,让物业联系黄先生把车开走,黄先生拒绝。之后周女士报警,黄先生表示,如果周女士愿意道歉,自己马上把车开走。周女士坚持不道歉,现场调解未果,双方又去派出所再次调解。
对此,记者也从小区相关规定中看到,积分是按照房产证、行驶证年限择一计算,如果行驶证超过房产证年限,则按房产证年限计算;如果没超过,就按行驶证年限计算。
金鸿伟进一步表示,早些年,小区内车位还算充裕,车主在物业登记办理长租车位停车证后,可将私家车固定停在某一个长租车位,并享有车位优先使用权,长租车位停车证陆续办到了一千多个。
金桥湾清水苑居委书记金鸿伟介绍,1997年金桥湾清水苑小区刚交付时,规划车位有六百多个,十几年间,为满足日益增长的车辆停放需求,小区借助整新工程适当拓宽道路,又新增了五百多个车位。
一边是397辆车对应167个临停车位,一边是1013个长租车位,不一定总是停满。于是出现了开头提到的情况:临停车主将自家车辆停到空着的长租车位上。
据金鸿伟介绍,2023年11月,居委曾收到部分业主的诉求,要求修改小区停车规定里关于固定车位(长租车位)的条款,对“是否同意将取消固定车位(长租车位)这一议题列入下次业主大会征询事项”进行初步意向的调查。
上海大邦律师事务所丁金坤律师认为,由于临停车主人数远少于长租车主,取消长租车位的方案确实很难表决通过。他建议,对长租车位提高收费,适当降低临停车位的收费,“少数服从多数,但也必须保障少数人的权益。”
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