①最重要的一个难点，是在做之前对市场的实际情况，即到底需求什么样的产品、需要什么位置的产品、需要什么服务的产品，要做长时间仔细调研。

十一选五北京6月23日，重庆首个国企批量收购商品房用作租赁住房项目投入使用，地理位置、房租价格均具优势，主要面向城市新市民、青年人等群体。作为保障性租赁住房中的“新产品”，市场效果怎样？运营模式怎样？

②运营的队伍一定要迅速专业化。房屋经营管理队伍的专业技术水平和管理水平还是需要提升的，现在试水之后不断累积经验，让队伍越来越专业化，很关键。

另外这一批租户也非常看重生活配套的全面性，所以选择这样的位置是非常关键的。另外这一次推出的房源，租赁价格确实也是按照在充分考虑保障的特质情况下，比市场的价格略微低一些，所以按照区位优、价格优、配套优的思路，取得了很好的效果。

重庆大学副校长 刘贵文：提供出租的房屋面积，一定要考虑供需双方的适配。对于新青年和新市民来说，他们需要的面积确实不是太大，所以可能需要把一些比较大面积的房屋来进行改造，这个是非常容易实现的。

国家层面从2023年1月份在8个城市试点，到2024年5月份在全国层面推进，再到6月20日，住建部要求在全国县级城市推进，国企收购商品房用作保障性住房，未来会带来哪些变化和影响？

重庆大学副校长 刘贵文：重庆是按照“一点四区”的思路，“一点”就是在轨道站点旁边，“四区”是在工业园区、商业区、学区和医院周边公共服务的覆盖区域内去选择这些房源，这样可以极大降低新市民、青年人租房的交通成本。

清华大学房地产研究中心主任 吴璟：①收购商品房的地方国企，可以在运营过程中引入市场中已有的、有比较丰富经验的、对长租公寓进行运营管理的企业。对于很多特别是之前没有相关经验的地方国企来说，能够来确保提高运营效率。

②我们也可以想一想，是不是一定需要长期，也就是地方国企现在收储了这些房源，承担了这样的责任之后，是不是在条件具备的情况下也是可以退出的。也就是我们要更开明地看待这个问题，不是说地方国企现在收购了，未来30年甚至70年，都要持续运营，我们要允许它来做适当的退出。

③在这两个选择之后，要按照市场化的原则，和原有的开发商来进行磋商，以达到价格相对比较优惠，同时也能帮助市场消化一些存量房的目的。这几个方面走下来积累经验之后，这些困难也会越来越少。

③相关的政策配套和扶持也要跟上。通过这样一个试点，无论是在政府税费方面的减免，还是金融机构提供的金融产品的支持上，都会逐步有一个样本的效应。